奢華及豪華酒店的資產管理之道其一——開發階段的資產管理

                時間:2017-05-27來源:CHAT資訊 作者:CHAT資訊
                  

                 

                 

                在過去兩年浩華參與的資產管理項目中,我們深刻的感受到奢華與豪華酒店的資產管理非常具有挑戰性。無論是其運營的復雜性,成本控制方面的挑戰,以及資產管理流程建立的科學合理性都對業主公司提出了新的專業性要求,并要求業主能夠從項目開發階段就明確項目開發目標,進行合理規劃;在項目不同運營階段可以采取不用的策略有效開源節流;并能夠在項目開發階段就能對未來資產退出的必要手段給予充分考慮,這與酒店在開業后是否能夠達到業主預期并能健康正常運轉,有著直接的關系。

                 

                CHAT特別聯合浩華一同策劃了此次“奢華及豪華酒店的資產管理之道”專題,希望能夠從開發、運營和退出三個階段為大家進一步詮釋資產管理如何落地以及關鍵注意事項。本次專輯特別邀請了來自于上海外灘華爾道夫酒店業主財務總監曹俊先生、綠城資產集團總經理助理倪武英先生和星河集團資產管理中心副總經理伍昊先生接受采訪。幾位行業人士在酒店資產管理領域都有著極強的專業背景和實踐經驗,從務實的角度提出了很多切實可行的資產管理建議。

                 

                 

                | 目標明確,合理定位,不要造成不可挽回的資產硬傷

                綠城集團的倪武英先生目前擔任綠城資產管理集團有限公司總經理助理,負責管理綠城資產集團400億的酒店和商業資產。結合10年的房地產行業從業經歷,在談到這一問題時,他特別提到,開發階段的資產管理往往是容易被忽視的階段。作為企業,無論做什么業態,運營和業績表現都是核心,酒店也不例外。由于酒店資產的投資大、周期性長,如果開發階段不能做到精準的定位和設計規劃,后期運營期間只能進行局部的調整,將不可挽回的造成資產硬傷。

                 

                結合幾位業內人士的采訪,我們總結了在這個階段業主應該重視的幾個關鍵方面:

                 

                | 明確開發酒店的目標,避免產生前后預期的強烈錯位

                曹俊先生在酒店行業具有長期從事項目投資、資產經營管理及委托運營監督的經驗,并參與中國證券市場多起購并重組。他指出,業主應該在酒店建設前,就想清楚開發酒店尤其是奢華品牌酒店對于業主公司的戰略意義在哪里,要達成什么樣的目標,出于政府的政策規劃?還是合理避稅?或是增加酒店品牌對綜合體的溢價效應?還是打算長線持有良好運營為未來的資產退出做準備?不同的目標和動機,對酒店后期的運營有著決定性影響。業主需要明白,作為運營性資產,酒店需要長期投入。不明確和充分認知開發豪華酒店的目的,極易產生前期投資期待和后期資產運營業績的強烈錯位,讓公司陷入被動局面。

                 

                | 進行周密的項目可行性研究,不要流于形式

                “進行周密的項目可行性研究,特別是投資回報率和回收期的分析,不能流于形式,一定要嚴謹和科學,真正具備一票否決權”,倪武英在談到此問題時說。曹俊也補充,他認為在整個酒店投資建設期,業主應當花更多時間進行可行性研究,確保項目從源頭上的科學性和合理性。

                 

                | 避免過度投資,進而對投資回報造成影響

                避免過度投資是非常重要的一個方面,就是要在選擇階段,對酒店品牌進行深度調研和認知。曹俊表示,業主同時需要合理選擇酒店品牌,避免出現品牌標準在國內和國外出現錯位的情況,這極易造成業主的過度投資,進而影響項目的投資回報。對于這一點,品牌運營方也需要能夠提供切實合理的建議,從而使得品牌能夠與其周邊的市場、客源甚至建筑本身產生更好的協同,也避免客人對品牌認知產生落差。業主同時也需要對項目實施過程中的隱蔽性投資更加可控,減少不必要的重復投資。這對項目后期的盈利性和變現能力至關重要。

                 

                | 管理合同的簽訂

                業主公司和管理公司在管理合同簽訂方面,雙方要友好和平等進行協商,在條款上要體現雙方的重大利益關切點,以實現雙贏。

                 

                | 充分考慮運營銜接

                在項目開發和規劃期間,曹俊和倪武英都不約而同提到了這一點,即在項目開發階段,就需要對項目空間進行合理規劃和評估。“空間規劃及各個營業區域的評審,空間布局的合理性直接關系到酒店運營的績效,要特別關注可產生經營收入的面積規劃配置,這也是以前業主方不夠重視的,這使得過去奢華酒店的開發逐漸偏離了產品的本質,今后將得以回歸,否則酒店投資回報率就不會正常。”倪武英犀利指出。曹俊也說,在項目開發階段產品服務于客戶和運營是始終需要堅守的原則,包括后期運營的便捷性,維護成本和更新成本可控等等。

                 

                伍昊也認為在開發階段,酒店需要有合理的市場定位,這包括對體量,產品定位,現在及未來市場客群的趨勢與判斷、設計的效率和合理性和投資與后續管理效率的合理關系等。

                 

                 

                此文為《奢華及豪華酒店的資產管理之道》系列文章的第一篇

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                將于2017年6月13日-15日北京諾金酒店舉辦

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