• 星級酒店步入低谷“產業資金”抄底沖動

    時間:2009-09-10來源:江蘇經濟報 作者:姜智鵬
       那些追趕“奧運效應”的酒店押錯了寶,從2008年開始,北京高星級酒店進入了20年以來的低谷。而在上海,2010年新酒店開業潮還沒開始,現有星級酒店入住率就已跌破保本水平。

      北京星級酒店“后奧運時代”慘淡經營

      根據仲量聯行酒店集團提供的數據,和2007年相比,2008年北京的星級酒店客房數量增長了59%,其中,五星級酒店日均客房價為1592元,增長了24.4%,但同時五星級酒店的入住率卻只有60.7%,與2007年相比下降了7.2%。四星級酒店的入住率則下降了13.4%,僅為60.9%。

      “‘奧運效應’與其說是抬高客房價格讓酒店大賺一筆,倒不如說只是將危機的爆發推遲到了2009年。”華美酒店顧問公司首席知識管理專家趙煥炎說。

      仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁吳嘉保介紹說,2009年1—5月,北京五星級酒店的日平均客房價為1067元,下跌了22.2%,入住率僅為47%,下跌了18.4%。四星級酒店日平均客房價為544元,下跌了21.6%,入住率僅為50.5%。

      對于2008年北京酒店業的慘淡,很多人曾歸咎于奧運會期間入境游人數的減少。但從2009年的數據上看,顯然入境游的波動,并不是酒店業走下坡路的真正原因。

      “真正的原因是,新增過猛導致競爭激烈,奧運的后期效應又在很大程度上被全球經濟衰退抵消。”吳嘉保說,但更大的問題在于,2009~2011年,北京的星級酒店客房,還將逐年增加,預計到2011年,總量將比2008年再增長23%。“強勁的新增供應將繼續給酒店業績底線帶來壓力。”趙煥炎說,這些現實并沒有讓追趕“世博商機”的投資者冷靜,上海的危機“其實更嚴重”。

      上海酒店業“世博效應”吉兇難測

      上海星級酒店市場的危機在于,2010年新酒店開業潮還沒開始,現有星級酒店入住率就難以保本了。

      “上海高星級酒店業已經供大于求了。”趙煥炎說,但客房量的飆升之勢卻要到2011年才會有所緩和,“世博效應”在上海已經引發了盲目投資酒店業之風。“國際通行的標準是,低于60%的入住率酒店就很難保本了。”

      “金融危機對上海的影響在2008年下半年已經明顯凸顯,上海的五星級酒店已經開始大幅度地降低客房價以挽回逐漸下滑的入住率。”仲量聯行酒店集團中國區董事總經理安瑞達說。

      由于建設周期長,2008年的經濟形勢突變讓很多新酒店騎虎難下。未來12~18個月內,上海還將有大批新建酒店開業,“2009年下半年,會有一批出現資金困難的賣家進入交易市場,其中,就包括若干五星級酒店。”安瑞達說,只是這一次,全球金融危機導致國際資本流動停滯、借貸成本上漲,傳統買方——國際投資者和開發商因為融資難而大批缺席——國內買家成了主力。

      國內資金的抄底沖動

      2008年9月金融危機爆發時,中國酒店業還處在一片恐慌情緒之中,全國很多在建或規劃中的項目,都陸續停滯?只徘榫w還來不及退去,大批資金就蜂擁而至,而且都瞄準了大城市的高星級酒店。

      “2009年1月到7月,我們獲得了16個新的酒店項目,都是以五星級酒店為主,這樣的業務量,比2008年同期,也就是金融危機爆發前還多了40%以上。”合縱酒店顧問公司副總裁陽國慶說,這個數字讓他都感覺驚訝。

      因為按照以往的經驗,投資一家高星級酒店,收回成本(不含土地成本)一般要8~10年,但按照現在的入住率,收回成本的周期起碼要延長到15年。在上海,建造一座5萬平方米左右的五星級酒店,不算土地成本,從開工到開門營業的成本需要4.5億~5億元,也就是說,平均每平方米的成本是9000~10000元,“正常條件下,要10年以上才能收回成本。”

      所以,過去幾年中,二、三線城市的三星級酒店或者經濟型酒店才是資金投資的重點,“前幾年,在二、三線城市,投資一家酒店,2~3年就可以收回成本,而且投資額低。”陽國慶說。

      從2007年開始,之河酒店策劃公司總裁鄭植河也將酒店發展的重點轉移到了中部的二、三線城市,但從2009年開始,鄭植河不斷接到委托電話,“讓我在廣州找一個商務樓,改造成五星級酒店。”一個客戶還曾問過鄭植河,“是不是在深圳買樓改建個商務樓作五星級酒店,成本連2億都不到,過幾年就能賣五六個億。”

      類似資金客戶咨詢的頻率越來越高,“很多是來自于江浙的產業資金。”鄭植河說。

      曾在浙江經營一家小船廠的李茂財就是這些“產業資金”老板中的一個。2007年下半年,李茂財賣掉生意日漸蕭條的造船廠,“本來打算全部炒房,可看到上海的房價太高了。”于是,李茂財聽朋友的建議,在浙江一個二線城市投資建造一個四星級酒店。

      “當時的設想是,酒店雖然回報率不如炒房,但收入的現金流穩定,過些年,地皮也能賺錢。”可等到酒店建好開始裝修,招聘的酒店管理團隊到位以后,李茂財傻了眼,“房間太小、廚房離餐廳太遠、沒有庫房和加工場,這樣的問題一個接一個。”

      “靜下心一看,身邊投資酒店的私人老板,90%是對酒店一竅不通的,10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂財說,后來,李茂財和一批“在小城市交了學費”的私人老板,紛紛把眼光放到了一、二線城市的高星級酒店上,“買股權就沒有經營的風險,以后也更好出手。”李茂財說,“這是一個自然的變化過程,金融危機是一個推動因素,讓這個變化提前了,因為現在去買肯定便宜。”

      投資者“醉翁之意不在酒”

      事實并沒有李茂財想象的那么美好。不論是北京、上海這樣的一線城市,還是杭州、重慶這樣的二線城市,高星級酒店業其實都“沒多少投資價值了。”鄭植河說。 以長三角為例,主要城市的星級酒店基本都出現了大量空置,“2008年平均入住率下跌10%,特別是蘇州,很多五星級酒店入住率下跌了20%~30%。這是一個非常嚴重的信號。”鄭植河說。

      然而,流入酒店業的資金仍越來越多,其中也有相當大一部分“產業資金”,鄭植河說,和李茂財這樣的投資客不同,這些“產業內資金”大部分來自于房地產行業,對于投資環境的惡化,他們不是沒有發現,而是“醉翁之意不在酒”。

      避稅、囤地、抬升周邊地價是這些資金收益真正的來源。

      在房地產業遭遇調控的時候,酒店業仍處于一個監管空隙中。“酒店屬于商業用地,原則上只要用地規范,在供應上是不受限制的。”一家酒店管理總經理張闖說,這是房地產開發資金青睞建酒店的一個重要原因。

      此外,大部分酒店的建造者,在周邊還擁有一些住宅和商業開發地塊,“所以要先通過酒店,把整個板塊的檔次拉上來。”

      避稅,則是另一個業內公開的秘密。

      在很多城市,只要在開發的住宅板塊中,加入一個高星級酒店項目,開發商的整體項目都可以享受到政府的優惠政策,“不光是政策優惠,有的地方還可以免稅。”趙煥炎說。

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